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Fiscale Immobilière en Israël en 2026
Le marché immobilier en Israël est complexe et les impôts peuvent coûter très cher. Une bonne planification permet d'économiser des centaines de milliers de shekels. Il y a deux impôts principaux à connaître : les Droits d'Acquisition (מס רכישה) quand vous achetez, et l'Impôt sur la Plus-Value (מס שבח) quand vous vendez avec profit.
1. Les Droits d'Acquisition (Mas Rekhisha) : L'Impôt à l'Achat
Cet impôt est basé sur la valeur totale que vous payez pour le bien. La règle la plus importante est de vous faire considérer comme un acheteur de « Résidence Unique » (votre seule propriété) plutôt qu'un « Investisseur » (propriété supplémentaire).
🏡 Les Deux Catégories de Taux (à partir de Janvier 2025)
Pour une Résidence Unique (Primo-accédant ou משפר דירה) le taux est de 0% (jusqu'à environ 1,97 million NIS)
car le but est de faciliter l'accès à la propriété pour tous.
Investisseur (Propriété Supplémentaire), le taux est de 8% (dès le premier shekel) le but du l'état est de
rendre l'investissement immobilier moins attractif pour libérer des logements.
L'écart est énorme : Pour un même appartement, un investisseur paie environ 8 fois plus d'impôts qu'un acheteur de résidence unique.
Stratégie du Tiers : Si vous détenez moins d'un tiers (1/3) d'une autre propriété, vous êtes toujours considéré comme ayant une « Résidence Unique » pour les impôts. C'est crucial pour la planification.
Si vous changez de logement (mechaper dira) : Si vous achetez une nouvelle maison avant de vendre l'ancienne, vous avez une période pour vendre l'ancienne sans payer le taux d'investisseur de 8 %. Cette période est passée de18 à 24 mois (depuis juin 2025). Dépasser cette date vous serez sanctionné par l'administration fiscale.
2. L'Impôt sur la Plus-Value (Mas Shevach) : L'Impôt à la Vente
Cet impôt est prélevé sur votre profit réel (après déduction de l'inflation et des dépenses) au taux de 25 %.
🔑 La Règle d'Or : L'Exonération pour « Résidence Unique »
Pour éviter de payer 25 % sur votre profit, la meilleure solution est l'Exonération pour Résidence Unique.
Conditions de base : La propriété que vous vendez doit être votre seule propriété en Israël et vous devez l'avoir détenue pendant au moins 18 mois.
Ce qui n'est pas compté comme une autre propriété : Une part inférieure à 1/3 d'un autre logement, ou un logement reçu par héritage (si vous n'en détenez pas plus de 50 %).
💰 Les Stratégies de Vente
Vente d'un Bien Hérité : La loi est plus souple. Si la personne décédée n'avait qu'un seul logement, vous (en tant qu'héritier) pouvez vendre ce logement sans payer d'impôt sur la plus-value, sous certaines conditions.
Le Calcul Linéaire : Si vous avez acheté votre bien avant le 1er janvier 2014, le calcul de l'impôt est plus favorable. Vous ne payez l'impôt que sur la plus-value réalisée après cette date. Plus vous avez détenu le bien longtemps avant 2014, moins l'impôt effectif est élevé.
3. Les Outils de Planification Avancée
Techniques pour optimiser votre situation :
🎁 Le Don Familial (Transfert Sans Contrepartie)
C'est une des meilleures optimisation.
Comment ça marche : Vous transférez un petit appartement d'investissement à vos enfants adultes (au-dessus de 18 ans) en cadeau.
Le Résultat :
Les parents redeviennent propriétaires d'une « Résidence Unique » et peuvent vendre leur maison principale avec exonération complète de l'impôt sur la plus-value.
Les enfants reçoivent un bien mais, s'ils ont reçu moins de 1/3 chacun, leur droit à acheter leur propre maison en tant que Résidence Unique n'est pas affecté.
Attention au Piège : Ce don doit être réel. Si les parents gardent le contrôle (exigent le loyer ou prévoient de récupérer l'appartement), l'Autorité Fiscale peut annuler l'opération.
🏗️ Vendre un Terrain avec Droits de Construction
Si vous vendez une maison avec un grand terrain et la possibilité de construire davantage, l'État va séparer l'argent : la valeur de la maison est potentiellement exonérée (selon les règles ci-dessus), mais la valeur des droits de construction est imposée à 25 %.
Stratégie : Utilisez un expert pour prouver que les droits de construction valent très peu (par exemple, moins de 10 % de la valeur totale), ou négociez un prix séparé pour les meubles et équipements (biens meubles) qui ne sont pas soumis à l'impôt immobilier.
👥 Partager un Héritage
Si vous et vos frères et sœurs héritez de plusieurs biens, ne pas les enregistrer en parts égales !
Solution : Faites un Accord de Partage de Succession pour que chaque héritier reçoive un bien entier (par exemple, vous prenez l'appartement, votre frère prend le magasin). Ce premier partage est exonéré d'impôt et vous permet d'utiliser vos futures exonérations individuelles sans être pénalisé par le partenariat.
🎯 Conclusion
En Israël, l'ignorance coûte cher. La clé est la planification, et non l'évasion fiscale. Avant de signer tout contrat d'achat ou de vente :Consultez un avocat spécialisé en fiscalité immobilière. Le coût de la consultation sera bien inférieur aux impôts que vous pourriez économiser.
Ce résumé est une simplification des règles complexes décrites dans la loi israelienne. Il est fourni à titre informatif et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit ou de la fiscalité en Israël.)